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华宇信托(华宇融资)

来源:立信而托公众号

陷入债务危机半年多之后,中国融创终于迎来的迄今为止其最大的白衣骑士——中信信托、中国华融。

11月30日,工商信息显示,泛海建设控股有限公司股东变更,融创房地产集团有限公司持股比例从100%下降至10.322%;新增股东2个为中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心(有限合伙),分别持股64.678%、25%。要知道,泛海建设拥有融创压箱底的两大优质项目:北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目,两个项目加起来货值数百亿。

中信信托联手中国华融接盘融创百亿项目

▌董家渡地块寸土寸金

董家渡项目是上海南外滩最后一宗待开发土地,位于寸土寸金黄浦江边。2002年,泛海控股以极低的成本拿下该地块,由于拆迁困难等原因,直至2019年泛海出现流动性危机,这宗黄金地块也未曾面市。

2019年1月融创125.5亿价格接手董家渡项目,对于泛海来说,中国融创是“白衣骑士”,对于融创来说,董家渡地块是绝对的优质资产。当时一并收购的还有北京泛海国际项目1号地块,其位于北京市朝阳区东四环,总建筑面积约66.85万平米。两个项目总对价为148.87亿元,其中融创现金支付125.53亿元,冲抵债务23.34亿元。

董家渡项目一共分三个地块,其中第一块地融创在拿地当年7月和9月两次开盘,两次大卖。以当时融创外滩壹号院均价12万来算,董家渡的一个地块就回血了150亿,销售额已经覆盖了融创当初接盘的资金总额。而现在外滩壹号院的二手房成交价已经达到了25万每平,尚未开发的两块地成为融创手中最为优质的资产之一。

但是也成为融创难以下咽的蛋糕,2016年,上海黄浦区建管会预估过12和14号地的征收费用:95亿,这笔钱对于融创来说非常困难。所以出售或是最好的办法。

▌中国华融亲自操刀

在中国华融之前,有消息传出中国融创曾于今年2月与中国信达洽谈出售这两个项目100%股权,后续谈判并无进展。在资产不断贬值的行情下,收购项目会承担巨大的风险,AMC没有任何动力去救房企。

时隔半年,中国华融与中信信托联手接盘,虽然中信信托成为泛海建设第一大股东,但据称,中国华融是此次收购的核心操刀者。

那么中信信托为何要入局?IPG中国区首席经济学家柏文喜曾表示,信托与AMC联手能够将出险项目主导权从地产公司转由AMC主导。

2022年以来,融创至少已将4个项目出售予国资。包括:昆明融创文旅城二期武汉一江源项目、武汉甘露山文创城等。今年3月-9月,融创又先后退出广州、合肥、重庆等地的多个项目,接盘方包括厦门国贸、金地商置、信达地产、华宇集团等。

自2021年10月以来,融创已通过股权配售、大股东借款、资产处置等多种渠道,回笼资金约300亿元。但出售资产需要时间,还面临砍价贱卖,最为直接的办法就是债券展期。

▌AMC已推进30余个地产项目风险化解

截至8月末,中国信达已落地房地产风险化解项目20个,投放金额102.85亿元,保障12335套商品房按期交付,实现186户上下游供应商11.75亿元工程款和材料款欠款顺利清偿,解决1.08亿元农民工工资偿付问题,兑付房企公开市场违约债券2.41亿元,带动326.29亿元项目复工复产。

10月末,中国华融正在推动中的房企纾困项目有16个,预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿,并保障22548套商品房按期交付,带动256.89亿元项目复工复产。

2021年底以来,银保监会等监管层一直是支持鼓励AMC通过直接收购困难房企银行债权等方式化解地产金融风险。此前全国四大AMC更多充当的是“推动债务展期、注资”角色,但本轮AMC在房企化解债务风险过程中的参与范围和力度上将有所加大,目前AMC通过收并购、债务重组、资产整合等手段化解房企流动性危机。

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