撰文：佩奇 美编：田青 校对：紫藤
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央行，周末也加班！
当郑州人平静地享受解封后的第一个周末的时候，央行却在加班。
5月15日下午，央妈一则还没小学生作文长的通知引爆了全国的房地产市场，同时也引爆了朋友圈和各大微信群。
通知的具体内容就不再赘述，具体文字表述可以上央行的官网查看。其中，有两个重点值得我们关注。
1、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期间贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。
按照4月20日发布的5年期LPR计算也就是4.4%，当然具体还要看商业银行的具体执行和实施。
2、目前政策仅限于增量市场，也就是我们经常说的新增新房市场和二手房市场，对于过去3-5年顶着高利率在郑州买房的群体而言，这个利率暂时无法享受。
对于上百万顶着高利率、高房价在郑州买房，为郑州建设做贡献的购房者而言，房价站岗不站岗不清楚，利率站岗已经是事实，下一步就看政策会不会向存量房市场倾斜了。
群众对楼市开始失望甚至开始厌恶买房，托市政策接二连三，利率完全触底，这像极了2014-2015年的房地产市场。
房地产的一个“新周期”，是不是要启动了？
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触底，才能反弹
我们都知道，郑州在2016年夏天，经历了前所未有的疯狂。
房地产行情暴涨、CBD万人排号抢盘、不少人一夜之间实现了身价翻番甚至是财富自由，直到2017年，这样的行情还有不少余温。
但是伴随着楼市行情逐渐降温，房贷利率却是一路飞奔，甚至有几个月飙升至全国前列。
利率5%+，还不算高，只能算是比之前的基准利率略微上浮了一点；
利率6%+，恭喜你，喜提郑州利率的高位。
当然，之后随着LPR的施行，每个人或多或少实际还给银行的月供都在减少，但这无异于兰博基尼5元代金券，和最新4.4%的利率相比，就是天壤之别。
简单地来算一笔账：
同样贷款200万元，房贷利率上浮30%，也就是6.37%，等额本息30年，月供是12471元；
房贷利率按照目前央行的政策是4.4%，同样200万等额本息30年，房贷是10015元。
12471-10015=2456元。
不怕上火的，可以全家一周吃一次巴奴，既可以促进家庭和谐，响应国家号召促进生二胎生三胎；同时还可以拉动消费，为GDP数据做贡献。
为何利率下降来得这么猛烈而快速？
我们来简单统计一下最近的数据：
1-4月各类挖掘机械产品销售同比下降41.1%，佩奇持有的徐工机械和三一重工目前还未回本；
4月乘用车市场零售104.2万辆，同比下降35.5%，环比下降34%，同比和环比均创造了历史最差成绩。
更重磅的是，5月13日，央行公布了一系列辣眼睛的数据：
4月份人民币贷款贷款增加6454亿元，同比少增加8231亿元；
4月份广义货币（M2）余额249.7万亿元，同比正常10.5%；
4月份社会融资规模为9102亿元，比上年同期减少9468亿元。
简单来说，社会面上有钱，但需求不足；流通性宽裕，预期一般。
可以说，反复的疫情和上海长达两个月左右的封城，给经济的基本面带来了巨大的影响。
但是我国经济的基本面还是韧性十足，整体稳中向好，只需要在发展中做出适度调整即可。
而在经济强势反弹的过程当中，房地产又将扮演绝对支柱的定位！
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各种“因城施策”不断涌现
当郑州3月开始“救市”的时候，有人说郑州急了。
现在看来，不得不佩服郑州主政者的前瞻性，在畏手畏脚当中推行“郑18条”，并得到上峰的默许和全国其他二线城市的纷纷效仿。
“因城施策”的点击率，已经开始追赶“房住不炒”，成为当下楼市最火的四字成语。
不少二线城市，甚至是强二线，也开始出台硬核政策。
长沙：自有房“租出去”，即可按照“无房户”继续买房；
合肥：外地人2年累计缴纳6个月社保即可买房；
南京：多孩家庭可以多买一套房子；
苏州：外地户口社保6个月就可以买新房，二手房限售取消；
东莞：二胎或三胎家庭可以多买一套商品住房，解决“双证”问题，促进流通等。
讲道理，以上5个典型的城市，除了长沙之外，在过去的5-6年期间，房地产行情都要远远领先于郑州。
比如东莞，毗邻深圳的松山湖已经飙升到6-10万；
比如苏州，调控持续，工业园区的房价不降反涨；
比如南京，主城区老破小学区房依旧抗跌。
以上城市都纷纷出台了强有力的“救市”政策，相比起来郑州“郑18条”也并不算特别重磅的政策了。
再回看高层在最高会议上给楼市的最新定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。
实际上今年以来就已经有不少城市，放松了调控并且政策得到顺利实施，不再像去年那样遮遮掩掩“一日游”。
回顾2014-2015年的楼市，也是从一线城市深圳、上海开始，随机蔓延到强二线城市，再到2016年夏天蔓延到郑州。
房地产政策的调控是由三四线——二线——强二线——一线城市，这样整体上呈现出“由弱到强”、由“低价值区域到高价值区域”的政策调整。
对房地产依赖度高，房地产的行情整体持续度越低，政策越需要适时而动；
而对房地产依赖度较低，产业布局全面的城市，托市政策则比较滞后。
但是在行情来袭的时候，一般却是呈现出“由强到弱”、“由沿海到内陆”、“由发达到发展”的过程当中。
所以，我们需要紧紧盯着一线城市的动向，特别是上海和深圳，当这两个城市的楼市政策出现重大调整的时候，房地产新的周期算是彻底降临。
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纯投资的房子，已经没有出路
周期即将来临，而这个即将是多久？
所有描述未来美好，但是不强调具体时间周期的都是耍流氓，这和给狗子前面栓个永远吃不到嘴里的肉骨头一样的道理。
就像我们知道3000点左右可能是大A的局部低位，但是如果再下探到2900，甚至是2700之后才完全筑底，或者筑底的周期持续1-2年时间，也不是没有可能。
我们需要明白的是：底部空间确实已经到了，特别是对于不炒房，有首套房居住需求和改善居住需求的家庭而言，现在正是政策支持的时候。
对于房地产投资的客群而言，不建立在“居住”这个第一属性的前提之下，所有的房子都是空中楼阁，试想自己都不想去住或者住起来各种不方便的房子，你打算让谁接盘？
可以预见的是，城镇化正在走向尾声，房地产也已经进入足球比赛的最后20分钟。
能跨越周期的产品越来越少，过去几个周期正确的法则在未来也不一定适用。
但是，不管本轮周期如何变动，让购房者认可“住”这个价值的房子，未来一定有市场。
本文完。
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