对于3月份的楼市行情，可能每个人的感受都不一样。
热度高的城市，成交量同环比继续增长，恍若回到2016年。当然也有不少城市，热度明显不及2月份，二手房挂牌数量还暴增，一时间小阳春没了的争议不断。
对于2023年楼市复苏，显然有着不小的分歧。3月份，究竟是大复苏趋势中的惯性回落还是销售回暖的终结？
楼市的复苏，销售数据指标的不断改善或许重要，但也不必过于的焦虑，行业复苏的真正拐点信号或不在这里。
这一信号出现，2023年楼市复苏的拐点或已到来
楼市的回暖并不只在于销售端的改善，比如一季度有部分热点城市随着成交量的暴增，而供给的隐忧也不断出现，结构性的库存不足与供不应求，也就意味着二季度可能由于供给端的缺失而使得销售回暖不可持续。从整个行业的回暖节奏来看，房企拿地的改善才是楼市复苏的真正拐点；也就是房企愿意拿地了，楼市才可以说是是真正回暖了。
为什么这样讲？楼市的供应是靠房企拿地与开发来维系的，也就是在新房的供应上能够维持持续性。拿地的意愿也反应了房企对于未来销售回暖的预期，房企都担心卖不出去房，自然不会拿地。
那么，土地市场到底有没有改善呢？
从2023年北京、杭州、成都、广州、南京、苏州等主要城市首轮土拍的情况来看，房企的拿地意愿比2022年有了明显的改善。
比如北京3月23日挂牌出让的003号地块，42家房企参拍，创下有史以来参拍企业最多的记录，而且溢价15%成交，由民企上海大华集团竞得。杭州2023年两次土拍，18宗地块全部成交，六成以上都是溢价成交，民企竞得的地块也已占到近六成。
南京3月份首批次土拍，11宗地块全部成交，较2022年80%不到的成交率明显改善；平均溢价率为8%，仅次于2021年首批集中供地时溢价率，一扫2022年底价成交的阴霾。
除了热点城市之外，基本面较好的三四线城市房企拿地的意愿也有所改善，长三角、珠三角城市如台州、扬州、绍兴、金华、佛山等，不少地块也都溢价成交，最高溢价率高达50%，且多为民企创下。
房企拿地意愿的明显改善，尤其是沉寂许久的民营房企的现身，一线、二线、三四线城市都有积极参与，这一信号意义明显，楼市复苏的拐点或已到来。
2023年的这一轮楼市复苏还会重演历史吗？这一轮楼市复苏的动能与前几轮楼市大调整相比有何本质性的不同？
回顾前几轮的楼市大周期，2008年金融危机那轮大周期，2009年2月开启楼市复苏，走的是V型反弹趋势，快速回落到猛烈反弹，只有不到8个月的时间。2014年棚改去库存大周期，虽然回落时间略长，有13个月，但是政策下药较猛，2015年3月开始复苏，市场回升的速度也是非常惊人。
2023年这一轮楼市复苏会历史重演吗？从实际情况来看，这一轮的楼市复苏的动能要显著弱于前几轮楼市大周期。同样对比销售面积同比增速，统计局发布的2023年1-2月份商品房销售面积同比下降3.6%，虽然降幅有显著改善，但尚未回正。而这个时间段，自2021年7月首次同比增速为负以来，已经20个月了，也是有记录以来的最长下行时间。
这其中最核心的原因就是人口增长见顶，新增城镇人口大幅下降，红利消退，也就意味着这一轮楼市复苏与前几轮大周期显著不同，人口与城镇化不会成为主要拉动因素，楼市已经进入存量时代，长期需求增长空间有限，增速放缓是趋势。
以2022年为例，我国城镇化率已达65.22%，仅提升了0.5个百分点，也就是新增城镇人口只有646万人，创下42年来的新低，与2021年相比几乎减半。未来住房需求的增速更多的表现在城市间人口流动带来的结构性需求上。
这一点，从1-2月份热点城市商品住宅的销售与土地市场的回暖情况便有明显的趋势，人口流入较多的核心二线城市与都市圈城市，销售同比增速明显强于全国平均水平。
其次的原因则是疫情与行业的疤痕效应冲击烈度更大。经济下行冲击，主动增加预防性储蓄；烂尾与停工风波以及部分城市局部房价的剧烈下跌，导致人们对楼市下行风险依然心有余悸，消费者预期指数的下降幅度也远远超过之前的几轮周期。
当然，也还有政策强度的影响，与前两轮大周期直接的政策驱动不同，这轮周期政策更多的是化解风险，而非提供强刺激。
也就意味着，进入存量时代的2023年楼市复苏只会是温和的修复，这也是与前两轮大周期中楼市复苏所不同的。
房价会全国普涨吗？2023年这轮楼市复苏的本质特征是什么？
在前两轮楼市大周期的复苏中，除了猛烈反弹之外，都有一个明显的特征就是房价的全国普涨行情。
实际上，当前市场销售的回暖，在房价上也有体现。2月份70城新房价格指数环比已经结束一年多以来连跌的趋势了，而且一、二、三线城市平均房价均实现环比上涨。复苏行情中，房价会不会有普涨的压力？
从这一轮楼市复苏政策的基调来看，并非是要提供楼市的强刺激，房住不炒下管控房价依旧是核心指标。
在以往的调控中可以发现，触发对房价的大的调控政策，往往是在70城新房价格的同比增速超过人均可支配收入的时候。实际上对于房价管控，本身可能并不是要房价下降，而是控制房价的增速，具体而言就是将房价控制在人均可支配收入的增速之下。
随着经济增速的下降趋势，人均可支配收入的增速是逐渐收敛的，从目前的房价增速水平来看，则更多的是一种超跌反弹特征。
据机构从城镇人口增量需求、人均住房面积增加改善需求等综合预测的数据，在“十四五”期间，住宅需求在12亿平方米左右。2022年，全国住宅销售面积11.5亿平方米，短期降幅过大，需求将向长期均值回归，预计2023年将实现3-5%左右的增长。
也就意味着2023年的这一轮楼市复苏，更明显的特征是量与价的超跌反弹，回归长期均值；房价更不会全国普涨，只会在符合城市升级、可预见的范围内略有增长，细水长流。
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