LALAINE C. DELMENDO 2022年5月5日
瑞士的住房市场在经历了三年的轻微下跌后，目前正在企稳。
瑞士房地产
根据瑞士国家银行(SNB)的数据，2021年，瑞士私人拥有的公寓平均价格上涨了1.8%(通胀调整1.4%)，而在2020年、2019年和2018年分别下跌了0.4%、1.6%和1.9%。事实上，2021年是瑞士房市自2014年以来表现最好的一年。
瑞士房价
按地区:
1.在日内瓦湖，私人拥有公寓的平均交易价格在2020年上涨2.1%后，在2021年上涨了3.3%(通货膨胀调整2.9%)。
2.苏黎世的私人公寓价格涨幅最大，为5.3%(通胀调整后4.8%)，而在2020年，苏黎世的私人公寓价格略有下降，为0.7%。
3.瑞士南部的房价上涨了3.1%(经通货膨胀调整后为2.6%)，高于去年0.3%的微小增长。
4.瑞士中部的房价小幅上涨0.3%(经通货膨胀调整后为-0.2%)，而在2020年下降了1.1%。
5.瑞士东部的房价上涨了2.9%(通货膨胀调整后的2.5%)，高于去年0.4%的微弱增长。
6.瑞士西北部的房价上涨了1.9%(经通胀调整后为1.4%)，而在2020年，该地区的房价涨幅为2.4%。
7.瑞士西部的房价增长了1.9%(通货膨胀调整后的1.5%)，相比之下，2020年的价格下降了0.4%。
8.2021年伯尔尼的公寓价格同比上涨4.3%(经通胀调整后为3.8%)，较2020年1.3%的增幅有所改善。
住房市场状况改善的原因是，良好的融资条件和极低的利率，加上住房供应不足，推动了需求的增加。
Wüest和Partner表示:“建设成本上升，以及瑞士房地产市场各方的乐观情绪高涨，推高了批准新建项目的投资额。”“预计今年的新建活动将略有增加。”
预计今年房价将继续上涨。Wüest和Partner 表示：“2022年，房价将再次上涨，因为市场仍将以供应短缺为主。所有细分市场的自住型公寓价格预计平均上涨2.5%，独栋住宅价格预计上涨3.0%。”
从2000年到2016年，瑞士的住房市场出现了强劲上涨:
1.自住住宅价格上涨80.5%(实际上涨70.2%)
2.独栋住宅价格上涨58%(按实值计算上涨49%)
3.房屋租赁价格同比增长49.2%，扣除价格因素实际增长40.7%
租金收益率很低。根据Wüest和Partner的数据，2021年第四季度，优质房屋租金收益率仅为1.2% - 1.6%，低于一年前的1.4% - 1.9%和两年前的1.7% - 2.3%。
瑞士2021年经济同比增长3.5%，相比之下，2020年经济收缩2.9%，但低于最初的预测，因为2021年底疫情卷土重来，整个地区都在收紧限制措施。国家经济事务秘书处(SECO)预测瑞士今年的经济增长为2.8%。供应链瓶颈、通货膨胀加剧以及乌克兰冲突正对经济复苏构成重大风险。
长期以来，瑞士一直限制向外国人出售房产，联邦政府每年向寻求在瑞士购置房产的非居民外国人发放许可配额。
不同地区房价变化
日内瓦的自主公寓是瑞士最昂贵的，而苏黎世的独栋住宅是最昂贵的。
根据Wüest和Partner的数据，2021年第四季度:
1.在日内瓦，自住公寓的平均交易价格为每平方米18,900瑞士法郎(18,540欧元)。该指数较上年同期上涨4.2%。
2.在苏黎世，平均价格为每平方米17,070瑞士法郎(16,745欧元)，较上年增长6.3%。
3.在洛桑，平均价格为每平方米13,580瑞士法郎(13,322欧元)，较上年同期增长6.9%。
4.在巴塞尔，平均价格为每平方米11860瑞士法郎(11634欧元)，较上年同期增长5.2%。
5.在伯尔尼，平均价格为每平方米10,230瑞士法郎(10,035欧元)，较上年同期增长5.9%。
瑞士房地产价格指数
独栋住宅:
1.在苏黎世，2021年第四季度的平均交易价格为334万瑞士法郎(328万欧元)，同比增长11%。
2.在日内瓦，平均价格为308万瑞士法郎(302万欧元)，同比上涨8.9%。
3.在洛桑，平均价格为225万瑞士法郎(220万欧元)，同比上涨15.2%。
4.在巴塞尔，平均价格为246万瑞士法郎(241万欧元)，同比上涨11.6%。
5.在伯尔尼，交易价格为207万瑞士法郎(203万欧元)，同比增长8.5%。
尽管关键利率为负利率，但抵押贷款利率现在正在逐步上升
在2022年3月的会议上，瑞士央行将其政策利率维持在-0.75%不变，为世界最低水平。瑞士央行还重申，它愿意在必要时干预外汇市场，以抑制瑞士法郎的升值。
“瑞士法郎仍然估值很高。俄罗斯入侵乌克兰导致全球不确定性大幅增加，”瑞士央行(Swiss National Bank)表示。“在这种背景下，瑞士央行的货币政策正在确保价格稳定，并支持瑞士经济。”
尽管如此，抵押贷款利率仍在逐渐上升。2022年2月:
1.可变利率:2.63%，与去年同期的2.65%基本持平
2.期限不超过1年的固定利率:1.05%，略高于一年前的1%
3.3年期以下的固定利率:1.17%，高于一年前的1.05%
4.5年以内固定利率:1.36%，高于上年的1.11%
5.7年期以下的固定利率:1.55%，高于一年前的1.21%
6.10年期固定利率:1.72%，高于一年前的1.39%
尽管抵押贷款利率逐渐上升，但按国际标准衡量，仍处于非常低的水平。
然而，由于联邦委员会在2013年2月对住宅房地产实施逆周期资本缓冲(CCB)，作为瑞士央行试图遏制瑞士法郎升值的一部分，住房贷款数量近年来仅略有增加。但在2020年3月，这一要求被取消，以减轻疫情的经济影响。直到2022年1月26日，为住宅房地产融资的抵押贷款的资本缓冲才重新启动。银行必须在2022年9月30日前对借款人提高资本金要求。
瑞士的抵押贷款利率
瑞士央行(Swiss National Bank)表示:“导致行业CCyB在2020年3月关闭的原因如今已不复存在。”瑞士央行指出:“与此同时，瑞士抵押贷款和住宅房地产市场的脆弱性继续增加。”
瑞士银行通常比较保守。借款人必须支付贷款价值5%至20%的首付款。事实上，大约90%的银行抵押贷款的贷款金额(LTV)不到房产价值的三分之二。
抵押贷款市场的杠杆率仍然很高
去年瑞士抵押贷款市场的规模约为GDP的152%，远高于2010年的119%、2000年的94%和1990年的60%。
瑞士的抵押贷款
根据瑞士央行的数据，2022年1月，抵押贷款余额总额比去年同期增长了3.4%，超过1.12万亿瑞士法郎(1.1万亿欧元)。在同一期间:
1.国内:抵押贷款增长3.3%，至1.11万亿瑞士法郎(10.9亿欧元)
2.国外:抵押贷款增长6.4%，至113亿瑞士法郎(111亿欧元)
移民推动了房地产市场
根据国家移民秘书处(SEM)的数据，瑞士是世界上永久移民人数最多的国家之一，几乎占总人口的25%。这极大地影响了房价的波动。
2021年，永久外国居民总人数同比增长1.8%，达到2190293人，创历史新高。
苏黎世拥有最多的永久外国居民，占总数的19.2%，其次是沃州(12.3%)、日内瓦(8.4%)和阿尔戈维亚州(8.2%)。欧洲人几乎占瑞士外国常住人口的85%。
2021年，净移民率约为5.2%，略低于前一年的5.5%。
外国居民往往仍然是“外国人”，因为瑞士是世界上对公民身份要求最严格的国家之一。它要求申请人拥有12年的“永久、合法、有标记”的居留权，完全融入瑞士文化和社区，并掌握一种官方语言。
外国人购房受到严格限制
瑞士长期以来一直限制向非居民外国人出售房产。在获得许可之前需要州授权。每个州的规定都略有不同，甚至每个地区的规定都有所不同。此外，联邦政府还为寻求在瑞士购置房产的非居民外国人设定了年度许可配额。
瑞士净移民
一般来说，外国人在法语区拥有最多的房产选择。最自由的州是沃州，这里有维拉斯等山地度假胜地，外国人几乎可以在这里购买任何房产并立即转售。
住宅租金继续下降
2021年，公寓租金中位数同比下降2.6%，至每平方米190瑞士法郎(188欧元)。根据Wüest和Partner的数据，该指数在2020年、2019年和2018年分别下降2.1%、0.9%和2.1%。
虽然可供出租的房屋数量减少，但是租金仍然下降。Wüest和Partner表示:“租赁公寓市场的流动性总体上下降了。”“2021年第四季度，市场上有13.92万套房产，比前五年的平均水平减少了10.4%。”
但考虑到目前的供应紧张，今年的租金要价预计只会小幅下降0.8%。
在2021年第四季度:
1.在日内瓦，租金中位数为每平方米380瑞士法郎(合375欧元)，较上年同期增长2.7%。日内瓦黄金地段的平均租金为每平方米650瑞士法郎(642欧元)。
2.在苏黎世，租金中位数是每平方米340瑞士法郎(336欧元)，与去年持平。苏黎世黄金地段的平均租金为每平方米700瑞士法郎(691欧元)。
3.在洛桑，租金中位数稳定在每平方米280瑞士法郎(277欧元)。洛桑黄金地段的平均租金为每平方米450瑞士法郎(445欧元)。
4.在巴塞尔，租金中位数保持不变，为每平方米240瑞士法郎(237欧元)。巴塞尔黄金区域的平均租金为每平方米360瑞士法郎(356欧元)。
5.在伯尔尼，租金中位数保持不变，为每平方米240瑞士法郎(237欧元)。伯尔尼黄金地段的平均租金为每平方米395瑞士法郎(合390欧元)。
根据联邦统计局的数据，租金最高的是楚格、苏黎世和施威茨州。最便宜的州包括汝拉、Neuchâtel和瓦莱州。
根据Wüest和Partner的数据，2021年租赁公寓空置率为2.4%，低于2020年的2.7%、2019年的2.6%和2018年的2.5%。
租金的持续下降主要是由于需求疲软。过去四年(2018-21年)，由于净流入人口较少，加上冠状病毒引发的封锁和旅行限制，人口增速十多年来首次降至0.7%至0.8%之间。
租金收益率很低
瑞士主要城市的租金收益率相当低。日内瓦是红十字会、世界贸易组织、世界卫生组织和国际劳工组织等多个国际组织的所在地。根据《全球房地产指南》的研究，在日内瓦，出租公寓的收益率从2.8%到3.3%不等。较小的公寓比较大的公寓有更高的租金收益。
《全球物业指南》(Global Property Guide)的研究显示，瑞士最大城市、金融之都苏黎世的公寓总租金收益率平均为3.27%，几乎与两年前持平。Wüest和Partner最近的2021年第四季度报告甚至显示的租金收益率更低，优质租金收益率仅为1.2% - 1.6%，低于一年前的1.4% - 1.9%和两年前的1.7% - 2.3%。
“买房出租”市场仍然禁止外国人进入，除了保障性住房。外国人只有在建造补贴住房才能获得租赁单元的许可，即建造的住房租金低于同一地方的类似房源，或在当地住房短缺时购买同类型的新建住房，这种例外只适用于弗里堡、日内瓦、格拉森、汝拉、Neuchâtel、提契诺、沃和瓦莱州。
Pro-tenant法律
瑞士是欧洲房主自住率最低的国家之一。原因之一是法律极度支持承租人。租金的增加必须与房东增加的成本相符合。租户也受到保护，不被驱逐。
税收也不鼓励业主自住;房产被视为一种资产，既要缴纳财富税，也要缴纳估算租金收入的所得税。瑞士的所得税可以轻易超过50%，是世界上最高的国家之一。资本利得也在州一级征税，税率因所有权期限的不同而不同。
然而，根据联邦统计局(Federal Statistics Office)的数据，瑞士拥有住房的人越来越多，这一比例从1990年的31%上升到了最近的36.4%。养老金法律的修改也起到了一定作用——现在所有养老金账户的资金都可以用于购房，包括强制性的和自愿的。然而，瑞士有时仍被称为“租户之国”。
避险资金流入，瑞士法郎升值
2022年3月，瑞士法郎兑欧元汇率较上年同期上涨8%，达到月平均汇率1.0244瑞郎= 1欧元，因对乌克兰的担忧导致避险资金流入，推动瑞郎兑欧元汇率升至历史最高水平。同期，瑞士法郎兑美元汇率几乎保持稳定。
瑞士央行称，"瑞士法郎目前被视为避险货币，与美元和日元一样。"
“瑞士法郎继续保持高估值，”该机构补充称。“瑞士央行仍准备在必要时干预外汇市场。”
瑞士法郎走强，加上能源价格上涨，预计将对贸易和出口产生负面影响。
瑞士汇率
2015年1月15日，瑞士法郎兑欧元上涨39%，兑美元上涨近30%，当时瑞士央行取消了1.20瑞士法郎= 1欧元的汇率上限。面对欧洲央行(ECB)的货币宽松政策，瑞士央行决定放弃自2011年起实施的上限，认为对瑞士法郎等避险货币的需求增加将使其无法捍卫这一上限。
2018年1月至2020年3月(疫情爆发前)，瑞士法郎对欧元升值近11%，英国退欧和中美贸易紧张导致地缘政治不确定性，投资者寻求避险货币。这一收益抵消了2017年瑞士法郎对欧元贬值8%的影响。
然而，从2020年3月到2021年3月，即疫情爆发期间，瑞士法郎对欧元贬值4.3%，但对美元升值3.1%。在此期间，鉴于该国严重依赖出口，瑞士央行加快了外汇购买，以应对由冠状病毒驱动的资金流入。
适度的经济增长
瑞士的经济在2021年同比增长3.5%，在2020年同比收缩2.9%，但低于最初的预测，因为2021年底疫情卷土重来，整个地区都收紧了限制措施。为了刺激经济活动，瑞士政府推出了一项价值650亿瑞士法郎(641亿欧元)的经济刺激计划，这是该国历史上规模最大的一项。
瑞士经济事务国务秘书处(SECO)预测，由于供应链瓶颈、通胀上升和乌克兰冲突对经济复苏构成重大风险，瑞士今年的经济增长将温和地达到2.8%。但仍高于2010年至2019年2%的年平均水平。
瑞士国内生产总值(gdp)和通货膨胀
2022年3月，失业率经非季节性因素调整后小幅下降至2.4%，为2019年11月以来的最低水平。
根据国家经济事务秘书处(SECO)的预测，今年的失业率预计将降至2.1%，到2023年将降至2%。
根据瑞士央行的数据，2022年2月，核心通胀率为1.3%，大幅高于2021年2月的-0.3%和两年前的0.2%。在过去十年中，该国的年平均通货膨胀率几乎为零。
