21世纪经济报道 记者孙煜 南方财经全媒体集团 记者卢陶然 北京报道
2022年10月底以来股价一度翻倍的“牛股”鲁商发展（600223.SH）在1月30日晚间披露了2022年业绩预告。
经初步核算，鲁商发展2022年实现归母净利润为0.18亿元至0.54亿元，同比减少85%至95%；实现扣非归母净利润0.36亿元至0.72亿元，同比减少80%至90%，每股收益为0.36元。
鲁商发展表示，全年利润大幅下滑主要系地产业务拖累。在业绩预告中，鲁商发展总结了几大原因。
一是受结算区域及产品结构变化的影响，地产业务结算毛利同比下降。
二是部分参股地产公司进入尾盘阶段，经营利润减少，影响公司的投资收益同比下降较多。
三是受疫情不断反复及房地产市场下行的综合影响，购房需求持续走弱，为加快销售及现金回笼，公司根据各项目所处区域及城市的市场环境、产品结构等情况，对部分产品售价进行调整，并按会计准则要求计提相应资产减值准备。
这已不是地产第一次拖累鲁商发展业绩。2021年，鲁商发展地产业务同比下滑18.4%，业务毛利率有所下降。并且，公司对部分健康地产项目进行了1.88亿元的资产减值。当年，公司的归母净利率由前一年的4.7%下滑至2.9%。
这份净利润同比大幅下滑的业绩预告没有击倒鲁商发展股价。1月31日，鲁商发展低开高走，股价最终收涨1.82%。
市场对于鲁商主营业务业绩的钝感来自公司的业务规划。鲁商发展已决心剥离房地产业务。2022年11月15日，公司公告拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司。
地产业务是鲁商发展的起家业务。2008年时，山东省商业集团有限公司整合旗下八家房地产企业，正式成立鲁商置业。
2018年，鲁商发展收购了山东福瑞达医药集团有限公司，进军化妆品和药品赛道。2019年，鲁商发展又收购了山东焦点生物科技股份有限公司，扩充透明质酸（玻尿酸）等原料和添加剂业务。至此，鲁商发展生物医药和生态健康产业双轮驱动的发展战略逐步确立。
和地产业务每况愈下形成对比，公司化妆品业务自2018年后增长较快，2018年至2021年的复合年均增长率达89.1%，业务营收占比从2018年的2.5%上升至2022年第三季度的16.8%。
2022年，公司美妆业务依旧处于快速增长中。据机构数据，公司旗下核心美妆品牌“颐莲”和“瑷尔博士”去年前三季度的营收增速分别为26.46%和52.66%。
如果成功剥离房地产业务，鲁商发展将转型成一家专注美妆和生物医药赛道的上市公司，被地产业务拖累的公司估值也将大大提升。鲁商最近三个月的股价走势也反映了这一点：11月16日以来，鲁商发展股价已上涨41.47%。
在2022年最后一个交易日，鲁商发展披露了重大资产出售暨关联交易草案，宣布将其原有的8家房地产开发业务公司的股权和债权以59.06亿元的价格出售给山东城发集团。
第一批次交割标的股权和债权交易对价合计 35.23 亿元，在重大资产出售协议书生效后5日内完成交割，第二批次交割标的股权和债权交易对价合计23.84亿元，在2023年10月31日前完成交割。
这份交易草案在推出后引来了交易所的问询。就相关交易细节，1月14日上海交易所向公司下发了《问询函》。对此，鲁商方面人士31日向记者表示，回复函的答复期限为10个交易日，目前公司仍在准备当中。
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