魔都上海，常年制霸全国城市经济总量NO.1，其房地产市场，也是全国最大的房地产市场之一！
不单如此，上海早已度过了新房制霸时代，二手房成为楼市成交主流！
在2013年和2020年，上海二手房交易量一度逼近30万套，即便是去年，上海二手房成交量也有15.8万套，远超新房成交量！
2023年的上海新房每批次只有几千套，而二手房挂牌已经达到了16万套以上（房地网3月26日数据）。
上海的二手房成交量巨大，豪宅成交量也大，是全国所有城市中，兼顾增值和抗跌最均衡的城市。有专家说：在增值最快的城市中，上海是最抗跌的；在最抗跌的城市中，上海是增值最快的！
那二手房中，哪类房子涨的最快，卖的最快呢？
在普通人的眼里，二手房也就是老公房和次新房，但其实不然！
在一房一万数据体系中，二手房一共有四类，分别是：
老公房（性质为售后公房）
早期商品房（1994-2007年建成；性质为商品房）
次新商品房（2008年至今建成；性质为商品房）
动迁和安置房（性质为非商品房）
不同类型的二手房，涨幅其实并不相同，交易量也大有差别！
今天，就四类不同的二手房，十年期涨幅和交易量差别，我们再做一些具体分析！
从十年期维度来看看哪类二手房才是购房者眼中的香饽饽！
01
十年涨幅，四类二手房哪个涨幅更快？
首先我们来看下上海2023年四类商品房的套数及占比吧！
2023年早期商品房为364.1万套，占比约45.7%，是四类二手房中占比最大的群体了，也是上海房屋建设最火热的时期！
随着商品房的建设，动迁及配套房比例也有所提高，到了2023年，动迁及配套房一共144.2万套，占比18.7%，成为四类二手房中占比第二的房产。
但我们需要注意的是，动迁及配套房依然属于商品房，我们虽然把它独立分类了，但其在二手房交易上依然是以商品房来对待的，和商品房一样的属性。同时由于其有动拆迁和配套属性，在二手房市场上也表现出独特的差异性，这点我们后期会提到。
老公房约为141.0万套，占比17.7%，老公房是1998年之前建成的大量存量房，近些年数量一直保持稳定，随着新建设商品房的大量增加，老公房占比也会逐年降低。
次新商品房约135.6万套，占比约17.0%，次新商品房的建设标准和小区档次和新建商品房类似，有较为标准的物业服务和功能合理的户型等。随着新房开盘售出，次新商品房的占比也将逐年提高。
从价格上看，上海四类二手住宅的价格中，动迁及配套房价格一直较低，2013年动迁及配套房均价仅约1.83万元/㎡，而同年早期商品房已经达到了3.04万元/㎡的均价了！
同时，我们可以看到，次新商品房、老公房、早期商品房的价格一直相差不多！几乎处于同一档次，在大多数年份，往往是次新商品房价格略低于老公房，老公房价格略低于早期商品房！
以2023年为例，动迁及配套房均价是4.29万元/㎡，次新商品房均价约是6.99万元/㎡，老公房均价约是7.10万元/㎡，早期商品房均价约为7.27万元/㎡，可以看出，次新房、老公房、早期商品房均价相差不多。而动迁及配套房均价往往仅是他们的六成左右！
为什么次新房的均价会低于老公房和早期商品房呢？关键还在于位置，老公房和早期商品房区位相对固定，有很多都是位于外环之内！
而次新房的房源则是变化的，每年都会有一部分新房转化为次新房房源，而新建的商品房往往多位于郊区，所以，即便同区域次新房涨幅高于其他类型二手房，在数据上也体现的并不明显！
当我们分年份对比四类二手住宅历年涨幅就可以发现，总体的涨跌幅上，动迁及配套房、次新商品房、老公房、早期商品房的涨幅差距不大，比如咋子2016年涨幅均为35-40%之间，在2018年跌幅都在6-10%之间。
同时仔细观察，确实仍有区别，在上涨的年份，老公房往往首当其冲，比如在2016年。老公房涨幅达到了38.2%，在2020年，老公房涨幅达到了12%，都明显高于其他类型的二手住宅。
在下跌年份，动迁及配套房跌幅最多，比如在2018年，动迁及配套房跌幅是9.4%，比其他三类二手住宅跌幅都要多。
次新房和早期商品房表现的相对稳健许多！
从十年期整体涨幅来看，次新房涨幅最高，达到了151.7%，老公房其次，达到了143.2%，接下来是早期商品房和和动迁及配套房，分别达到了139%和134.6%!
02
十年成交量：四类二手房哪个更多？
从上海2013-2023年不同二手住宅成交量上可以看出。二手房成交中，早期商品房成交量最大，其次是老公房，然后是动迁及配套房和次新商品房。
在2015年度，上海的早期商品房成交量甚至一度达到了18.9万套的天量！
老公房的巅峰则出现在2016年，达到了6.25万套的成交量！
次新房成交量最高出现在2020年，达到了5.41万套！
动迁及配套房的高峰则出现在2021年，达到了6.21万套！
可以看出，在2015-2016年的交易大年，老公房和早期商品房成交量都较高！
次新房随着时间推移，总体套数不断增加，成交量也在不断升高！
同时，动迁及配套房则是在疫情期间得到了较大增长，这可能是因为其普遍售价较同类型普通商品房偏低的原因！
以2022年上海四类不同二手住宅成交量比例来看，依然是早期商品房占比最高，达到了40.5%，共约6.33万套；动迁及配套房占比22.3%，达到了3.48万套；老公房和次新商品房分别达到了2.59万套和2.95万套，分别占比16.6%和18.9%！
从十年期来看，上海四类二手房均有不同程度的涨幅，次新房涨幅最高，老公房其次，接下来是早期商品房和和动迁及配套房。但由于次新房的数量不断增加，整体区位不断趋向外围，因此同一区域的次新房涨幅可能更高！
在成交量上，老公房和早期商品房在成交大年的2015-2016年表现亮眼，动迁及配套房在疫情期间的2021年达到了高峰！在一定程度上表明，在市场较为清冷时期，人们更倾向于价格较低的动迁及配套房！
好啦，关于四类二手房的情况就介绍到这里，你住的是哪类房子呢？
