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2015上海牌照价格行情(2014年上海牌照价格)

魔都上海,常年制霸全国城市经济总量NO.1,其房地产市场,也是全国最大的房地产市场之一!


不单如此,上海早已度过了新房制霸时代,二手房成为楼市成交主流!


在2013年和2020年,上海二手房交易量一度逼近30万套,即便是去年,上海二手房成交量也有15.8万套,远超新房成交量!


2023年的上海新房每批次只有几千套,而二手房挂牌已经达到了16万套以上(房地网3月26日数据)。


上海的二手房成交量巨大,豪宅成交量也大,是全国所有城市中,兼顾增值和抗跌最均衡的城市。有专家说:在增值最快的城市中,上海是最抗跌的;在最抗跌的城市中,上海是增值最快的!


那二手房中,哪类房子涨的最快,卖的最快呢?


在普通人的眼里,二手房也就是老公房和次新房,但其实不然!


在一房一万数据体系中,二手房一共有四类,分别是:

老公房(性质为售后公房)

早期商品房(1994-2007年建成;性质为商品房)

次新商品房(2008年至今建成;性质为商品房)

动迁和安置房(性质为非商品房)


不同类型的二手房,涨幅其实并不相同,交易量也大有差别!


今天,就四类不同的二手房,十年期涨幅和交易量差别,我们再做一些具体分析!


从十年期维度来看看哪类二手房才是购房者眼中的香饽饽!




01

十年涨幅,四类二手房哪个涨幅更快?


首先我们来看下上海2023年四类商品房的套数及占比吧!


2023年早期商品房为364.1万套,占比约45.7%,是四类二手房中占比最大的群体了,也是上海房屋建设最火热的时期!


随着商品房的建设,动迁及配套房比例也有所提高,到了2023年,动迁及配套房一共144.2万套,占比18.7%,成为四类二手房中占比第二的房产。


但我们需要注意的是,动迁及配套房依然属于商品房,我们虽然把它独立分类了,但其在二手房交易上依然是以商品房来对待的,和商品房一样的属性。同时由于其有动拆迁和配套属性,在二手房市场上也表现出独特的差异性,这点我们后期会提到。


老公房约为141.0万套,占比17.7%,老公房是1998年之前建成的大量存量房,近些年数量一直保持稳定,随着新建设商品房的大量增加,老公房占比也会逐年降低。


次新商品房约135.6万套,占比约17.0%,次新商品房的建设标准和小区档次和新建商品房类似,有较为标准的物业服务和功能合理的户型等。随着新房开盘售出,次新商品房的占比也将逐年提高。


十年来看,上海老公房、次新房、动迁房哪个涨幅更快,卖的更好?

从价格上看,上海四类二手住宅的价格中,动迁及配套房价格一直较低,2013年动迁及配套房均价仅约1.83万元/㎡,而同年早期商品房已经达到了3.04万元/㎡的均价了!


同时,我们可以看到,次新商品房、老公房、早期商品房的价格一直相差不多!几乎处于同一档次,在大多数年份,往往是次新商品房价格略低于老公房,老公房价格略低于早期商品房!


以2023年为例,动迁及配套房均价是4.29万元/㎡,次新商品房均价约是6.99万元/㎡,老公房均价约是7.10万元/㎡,早期商品房均价约为7.27万元/㎡,可以看出,次新房、老公房、早期商品房均价相差不多。而动迁及配套房均价往往仅是他们的六成左右!


为什么次新房的均价会低于老公房和早期商品房呢?关键还在于位置,老公房和早期商品房区位相对固定,有很多都是位于外环之内!


而次新房的房源则是变化的,每年都会有一部分新房转化为次新房房源,而新建的商品房往往多位于郊区,所以,即便同区域次新房涨幅高于其他类型二手房,在数据上也体现的并不明显!


十年来看,上海老公房、次新房、动迁房哪个涨幅更快,卖的更好?

当我们分年份对比四类二手住宅历年涨幅就可以发现,总体的涨跌幅上,动迁及配套房、次新商品房、老公房、早期商品房的涨幅差距不大,比如咋子2016年涨幅均为35-40%之间,在2018年跌幅都在6-10%之间。


同时仔细观察,确实仍有区别,在上涨的年份,老公房往往首当其冲,比如在2016年。老公房涨幅达到了38.2%,在2020年,老公房涨幅达到了12%,都明显高于其他类型的二手住宅。


在下跌年份,动迁及配套房跌幅最多,比如在2018年,动迁及配套房跌幅是9.4%,比其他三类二手住宅跌幅都要多。


次新房和早期商品房表现的相对稳健许多!


十年来看,上海老公房、次新房、动迁房哪个涨幅更快,卖的更好?

从十年期整体涨幅来看,次新房涨幅最高,达到了151.7%,老公房其次,达到了143.2%,接下来是早期商品房和和动迁及配套房,分别达到了139%和134.6%!


十年来看,上海老公房、次新房、动迁房哪个涨幅更快,卖的更好?


02

十年成交量:四类二手房哪个更多?


从上海2013-2023年不同二手住宅成交量上可以看出。二手房成交中,早期商品房成交量最大,其次是老公房,然后是动迁及配套房和次新商品房。


在2015年度,上海的早期商品房成交量甚至一度达到了18.9万套的天量!

老公房的巅峰则出现在2016年,达到了6.25万套的成交量!

次新房成交量最高出现在2020年,达到了5.41万套!

动迁及配套房的高峰则出现在2021年,达到了6.21万套!


可以看出,在2015-2016年的交易大年,老公房和早期商品房成交量都较高!


次新房随着时间推移,总体套数不断增加,成交量也在不断升高!


同时,动迁及配套房则是在疫情期间得到了较大增长,这可能是因为其普遍售价较同类型普通商品房偏低的原因!


十年来看,上海老公房、次新房、动迁房哪个涨幅更快,卖的更好?

以2022年上海四类不同二手住宅成交量比例来看,依然是早期商品房占比最高,达到了40.5%,共约6.33万套;动迁及配套房占比22.3%,达到了3.48万套;老公房和次新商品房分别达到了2.59万套和2.95万套,分别占比16.6%和18.9%!


十年来看,上海老公房、次新房、动迁房哪个涨幅更快,卖的更好?

十年来看,上海老公房、次新房、动迁房哪个涨幅更快,卖的更好?


从十年期来看,上海四类二手房均有不同程度的涨幅,次新房涨幅最高,老公房其次,接下来是早期商品房和和动迁及配套房。但由于次新房的数量不断增加,整体区位不断趋向外围,因此同一区域的次新房涨幅可能更高!


在成交量上,老公房和早期商品房在成交大年的2015-2016年表现亮眼,动迁及配套房在疫情期间的2021年达到了高峰!在一定程度上表明,在市场较为清冷时期,人们更倾向于价格较低的动迁及配套房!


好啦,关于四类二手房的情况就介绍到这里,你住的是哪类房子呢?

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