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无锡平安信托(中国平安 信托)

子公司未能偿还6亿信托借款,融侨集团所持股权被冻结


受房地产行业政策调控、新冠疫情等因素影响,融侨集团正面临现金流问题。


01

股权被冻结


8月11日,融侨集团股份有限公司(以下简称“融侨集团”)公告称,因子公司未能偿还信托计划5.99亿元本金及利息,公司所持约1.77亿元股权数额被冻结。股权被冻结公告公告显示,武汉融侨置业有限公司(以下简称“武汉置业”)作为借款人未能偿还《平安信托安远9号集合资金信托计划》2022年5月18日到期的本金5.99亿元及对应利息,且融侨集团作为上述信托借款担保人。2022年7月5日,融侨集团持有的武汉置业65%股权被广东省深圳市中级人民法院冻结,冻结股权数额为1.3亿元,冻结期限为2022年7月5日至2025年7月4日。另外,融侨集团持有的“福建江阴国际集装箱码头有限公司”5%股权同时被冻结,冻结股权数额为4723.7553万元,冻结期限为2022年7月8日至2025年7月6日。据悉,上述信托计划成立于2021年6月29日,贷款资金主要用于武汉置业名下“融侨美域”项目的开发建设,信托计划总贷款本金为19亿元。根据还款计划约定:2021年11月18日前,武汉置业累计偿还本金不低于0.01亿元;2022年5月18日前累计偿还本金不低千6亿元:2022年11月18日前累计偿还本金不低于12亿元;2023年5月18日前累计偿还本金不低于19亿元。截至2022年5月18日,武汉置业未偿还到期应付本金5.99亿元及对应利息。截至公告日,存续贷款本金余额为18.99亿元。值得注意的是,公告还称因受房地产行业政策调控、新冠疫情等因素的不利影响,融侨集团正面临暂时性的现金流问题,有可能面临诉讼、仲裁、资产被冻结等不确定事项,敬请广大投资者关注相关风险。《小债看市》统计,目前融侨集团存续债券9只,存续规模75.92亿元,其中将有17.32亿债券于一年内到期。其中,私募债“19融侨F1”自2022年8月2日起按照特定债券提供转让结算服务有关事项的有关规定转让。在信用评级方面,目前融侨集团主体和相关债项信用等级均为AA+,评级展望为“稳定”。2022年4月,“19融侨01”及“20融侨01”多次出现二级市场成交价格明显偏离合理价值的情况,随后融侨集团紧急回应称公司生产经营、日常管理均运行正常,未发生重大不利变化。融侨集团表示,公司不存在尚未澄清的负面舆情,其所有公司债券均按时、足额偿付本总,不存在违约或延迟支付本息的情况,公司偿债能力未发生重大不利变化。近年来,凭借大幅增长的销售业绩,融侨集团获得市场广泛关注,但规模扩张背后,其经营获现能力持续恶化,负债高企,甚至房屋质量问题频发。


02

资金链紧张



据官网介绍,1989年融侨集团创办于福州,已发展成为经营多元民生产业的标杆侨资企业,定位为城市美好生活综合服务商。


值得注意的是,融侨集团是唯一一家没有上市的闽系规模房企。

子公司未能偿还6亿信托借款,融侨集团所持股权被冻结

融侨集团官网


从股权结构看,融侨集团的控股股东为融侨实业发展有限公司,持股比例为91%,公司实际控制人为林宏修。

子公司未能偿还6亿信托借款,融侨集团所持股权被冻结

股权结构图


近年来,凭借大幅增长的销售业绩,融侨集团获得市场广泛关注。


然而,2018年高喊“三年千亿”目标的融侨集团,最终在2020年仅实现859亿销售额,未能跻身千亿阵营。


2021年,融侨集团实现合约销售额为303.09亿元,其中权益销售金额为216.28亿元,较2020年出现大幅下滑。


在区域拓展上,融侨集团以福建大本营为立足点,最终形成了海西、长三角、中部、京津冀、西南五大核心区域。


受调控政策和区域市场波动等因素影响,融侨集团在无锡、天津及合肥部分项目土地成本偏高,或存在一定去化风险。


从业绩上看,近年来融侨集团陷入“增收不增利”怪圈,在营收大幅增长情况下,其归母净利润却不增反降。


2019和2020年,融侨集团营收增速分别为24.45%和32.93%,归母净利润却分别下滑21.44%和69.74%。


2021年,融侨集团实现营业总收入206亿元,同比下滑7.03%;实现归母净利润-1.09亿元,首次出现亏损。

子公司未能偿还6亿信托借款,融侨集团所持股权被冻结

净利润变动情况


业绩下滑的同时,融侨集团的盈利能力也在恶化。


2019至2021年上半年,融侨集团的毛利率分别为27.37%、21.23%以及20.36%,盈利能力明显低于行业平均水平。


截至2021年末,融侨集团总资产为919.71亿元,总负债663.29亿元,净资产256.42亿元,资产负债率72.12%。


近年来,由于四处开疆拓土大手笔拿地,融侨集团的财务杠杆不断攀升,在2018年达到峰值,近年来虽有所下降,但仍高于行业平均水平。

子公司未能偿还6亿信托借款,融侨集团所持股权被冻结

财务杠杆水平


从三道红线看,截至2021年末,融侨集团剔除预收账款后的资产负债率、现金短债比及净负债率分别为60.98%、1.04和74.46%,归为“绿档”房企。


《小债看市》分析债务结构发现,融侨集团主要以流动负债为主,占总债务的66%。


截至2021年末,融侨集团流动负债有435.48亿元,主要为一年内到期的非流动负债,其短期债务合计有62.95亿元。


相较于短债压力,融侨集团流动性较为紧张,其账上货币资金有81.75亿元,规模较2020年末腰斩,除去受限资金刚刚可以覆盖短债,存在一定短期偿债压力。


在备用资金方面,截至2020年末,融侨集团银行授信总额有974亿元,未使用授信额度为735.43亿元,可见其授信额度充裕,间接融资渠道畅通。


子公司未能偿还6亿信托借款,融侨集团所持股权被冻结

银行授信


另外,融侨集团还有227.81亿非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债规模有196.04亿元。


整体来看,融侨集团刚性债务合计260.57亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为39%。


有息负债高企,2021年融侨集团的财务费用达6.75亿元,再加上6.34亿管理费用和5.79亿销售费用,期间费用对公司盈利空间形成较大侵蚀。


在融资渠道方面,除了发债和借款,未上市的融侨集团渠道不算太多,其还通过股权质押、信托等方式融资。


值得注意的是,2019年以来融侨集团的融资渠道遇阻,其筹资活动现金流入持续收缩,在偿还大量负债后,筹资性现金流净额持续净流出,融资环境有恶化趋势。


去年以来,随着多家大型民营房企暴雷,金融持续收紧,融资全面受限。债券、ABS等产品发行审批备案基本停滞;银行、信托等对民营房企的主体风险高度警觉,贷款基本上只减不增。


子公司未能偿还6亿信托借款,融侨集团所持股权被冻结

筹资现金流


从资产质量看,融侨集团部分项目面临存货跌价风险,其他应收款增长较快,被关联方净占用资金规模较大,另外其资产受限程度较高,不利于资产流动性。


总得来看,融侨集团业绩和盈利能力持续下滑,对债务和利息的保障能力恶化;债务负担较重,资金链日益紧绷;融资环境欠佳筹资性现金流持续净流出,资产质量一般。


03

千亿目标


20世纪60年代末,8岁下南洋的林文镜在印尼创建了当时世界第一的水泥厂和面粉厂,成为著名的华人企业家。


1987年,年近60岁的林文镜放弃了印尼如火如荼的事业,毅然决然回国“二次创业”。


两年后,林文镜在福州创办融侨集团,以“为居者着想,为后代留鉴”为经营理念,致力为中国打造理想城市生活。


子公司未能偿还6亿信托借款,融侨集团所持股权被冻结

图片来源:融侨集团官网


2010年~2014年间,融侨集团在拿地上以平稳为主,但也错过了规模扩张的良机,被年轻房企陆续赶超。


随后,融侨集团开始在土拍市场高调起来,公司规模也迅速向全国扩张。


2016年,融侨集团销售额为362亿元,同比增长超76%;2017年销售额增长64.8%至562亿元,在全国排名第34位;2018年完成权益销售额792.2亿元。


在2018年融侨福州论坛上,其曾正式对外喊出了三年千亿的战略目标,力争在2020年前跻身千亿军团。


为达千亿销售目标,融侨集团开启扩张之路。


融侨集团陆续与阳光城、旭辉、金地等30强房企联合拿地,通过合作开发、联合操盘、互相持股等多种合作模式,实现黄金地段优势项目的低成本拿地,优化负债结构,加速规模扩容。


然而,随着合作项目的增多,融侨集团整体利润被摊薄,千亿目标求而不得。


同时,伴随着激进拿地,融侨集团现金流迅速恶化,2015-2018年其经营活动现金流持续净流出,流动性压力随之增大。

子公司未能偿还6亿信托借款,融侨集团所持股权被冻结

经营活动现金流


经营获现能力持续恶化,融侨集团的交房期与房屋质量问题也接踵而来。


另外,近年来融侨集团在经营地产主业的同时,业务多元化的探索力度较大,然而这些副业并没有带来显著的业绩提升。


如今,在房企纷纷爆雷之时,还未摆脱扩张后遗症的融侨集团,存在较大的流动性和偿债压力。

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