最近上海楼市关注的焦点，莫过于二手核验价
7月9日上海实施二手房价格核验，7月19日起所有未通过核验的房源一律做下架处理
短短十天核验时间，链家一共下架1万5千套二手房进行核验调整。截止昨天，链家目前差不多一半的房源已经成功通过价格核验
还有半数房源正在不断调整挂牌价，等到满足条件后才会陆续上架
今天是核验价格后的第三天，上海还是有部分豪宅迟迟无法挂牌，部分房源现在挂牌价格比之前降温，同样核验后有些小区挂牌价反而上涨了...
可见上海二手市场开始进入了价格的试探期，很多数据还在动态调整的过程中
所以很多人都在追问，或者试图寻找答案，核验价到底会给上海楼市带来什么样的影响和变化
今天我们不谈观点，单纯来看看现象
上海第一批通过核验的小区，到底能卖多少
公众号：真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
我们直接来看链家网的数据
可以确定的是，目前链家上成功挂牌的1万6千多套房源，均已经通过了官方的价格核验
我们能够查到的每一个小区的房价数，都有实质性的参考意义
所以，我以部分重要板块作为维度，把上海链家网目前可以查询到的二手小区最高挂牌价整理成为一张地图
就是这张地图
可以看到，一些板块的核验价格出乎意料地低，有些板块却比想象中高
首先，说下个人觉得核验价格明显偏低的板块是徐泾，只有5.8万/平
这个价格和目前的徐泾新房价格几乎不存在任何倒挂，虽然这不是最后成交价，也不能代表整个板块的真实价格
可能是因为上架二手房的数量太少，仅仅只有21套的原因
毕竟去年徐泾二手房的价格已经有不少房源破7了，目前的低价可能是因为目前核验价格样本数量过少的原因导致的
其次，前滩核验价格通过了20万/平
目前前滩最高的核验房价已经直逼上海陆家嘴一线滨江豪宅的价格，来自中粮前滩海景壹号，20.2万/平
要知道去年前滩的一手新房价格也不过9-10万/平，中粮前滩海景壹号去年5月历史成交的两套房子，均价也仅仅只有10-11万/平
现在，前滩的核验价格突破20.2万/平，如果说上海二手核验价格是以“真实价格”为依据，那么也就坐实了前滩成交价格里有超过20万/平的历史记录
目前上海核验单价最贵的小区来自于：陆家嘴、花木、江宁路、前滩、西藏北路、新天地、淮海中路、塘桥、梅园等
不同于其他城市出台的二手房指导价，上海在去年年底实施了房源真实性核查，同时今年又开启了价格核验措施，以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验
官方不公布各个小区的最高价，而是由中介自行上报房源价格，低于限价就可以给你通过让你挂牌
超过了限价就不通过，让你下架，这个限价是不公布的，中介只能通过不停的尝试上报，去试探这套房源的最高限价是多少
总之，核验、下架、调整、上架，目前一切都在动态的运作中
上海有哪些二手小区核验价不太能通过的
或许现在就要关注那些零挂牌的社区
按照数据，现在链家二手房有超过三分之一大约12000套房源没有通过价格核验
没有通过核验的二手小区，意味着可能按照卖房预期的挂牌价，价格存在虚高的情况
之前大家一直在猜测，这一次调控的主要目标是豪宅和天价学区房，事实如何呢
第一，上海部分豪宅的价格还在核验中
比如复兴珑御，新房市场以接近入围分满分开盘，两周前还有2套均价在19-20万/平左右的房源在挂牌出售，二手挂牌也清零
或许意味着复兴珑御未来的核验价格将会低于之前挂牌的20万/平
目前黄浦区、静安区、徐汇区、浦东新区一些单价较高的豪宅也没有任何房源在售，要等后续几天看看核验价会不会出来
第二种，去年涨得最快的房子，被核验价格限制得最严格
比如，莘庄的TODTOWN天荟，大概在半个月前我查过这个小区的挂牌价格，当时是11.9万/平，同时也是莘庄当时挂牌房价的天花板
短短一年之内，莘庄这个板块不少二手小区价格都有1-2万/平左右的涨幅，是去年涨幅比较大的板块之一
目前最高价格为好世鹿鸣院的10.1万/平，其次是名都新城9.7万/平（上个月11万/平）
核验后的莘庄的二手房挂牌价，已经降低至10万/平内
第三种，超小户型的学区二手房，比如梅园板块的几个学区房的核验价格都比之前的挂牌价低了
比如梅园新村对口梅园小学和建平西校华城校区，超过15万/平的单价全军覆没，最高核验价12.9万/平，相当于之前成交价市场挂牌价打了8折左右
梅园三、四、五、六、七街坊对口福山外国语小学瑞华校区和建平西校华城校区，双学区房，梅园五街坊核验最高通过价只有14.5万/平，没有超过15万/平
可以看得出确实目前对于一些明星豪宅、小户型学区房和去年涨幅比较热的板块，政府有了更多管控
如果把核验价，看作是上海二手房的某种“信号”
实际上，上海的新房其实也有自己的“指导价”
在今年上海第一批52幅集中供应的土地，实行房地价格联动，至少3年内上海新房都是全国最稳定的市场，同时也是被限制的最严格的市场
那如果把两张地图，放在一起来看会怎样
最明显的是：有几个板块的倒挂价格明显
1、中环附近大宁金茂府南向地块定在10.5万/平，目前静安大宁的最高核验价也是由大宁金茂府保持的14.6万/平
也意味着未来如果二手房价格不变的话，那么大宁的新房二手房价差会维持在4万/平上下
大家感受下这个关系
2、目前上海一二手倒挂最大，价差最大的还不是以上两者，而是临港新城
未来3.2万左右的新房价格已经明确，目前最高核验二手房价达到6.3万/平，一二手倒挂的比率可以接近一倍，这是一个怎样魔幻的新城
3、当然也有一二手价格差不多的
比如徐汇滨江，二手房的核验价是14万，未来一手的售价也可以达到13.1万，南翔的一手6.25万，二手6.7万
伴随着未来土地出让得越来越多，二手核验价格不断有更多样本，这样的房价地图会更加明显
虽然我们一直说上海楼市是一个函数型调控的市场，但未来整体的定价脉络会更加清晰
现在上海楼市是什么样一个市场
用卢俊的话说，这是一个重新构筑楼市规则的三年，这三年我们都要重新适应上海的市场
是的，从一手房的积分模式开始，到现在的二手核验，购房者开始重新学习规则，且不同的个体对于市场会有不同的感知
上海对二手房挂牌价进行核验，本质目的是为了调控预期
一套房子能卖多少钱，预期直接就体现在二手房的挂牌价格上
上海一年二手房市场的成交量在全国单城里排名首位，这样一个庞大的市场，如果没有科学方法来管理预期，让部分二手房的挂牌价格，带有一定的试探性
如果这样的试探性不被管控，可能就会被利用
在信息不对称的情况下，很容易误导判断，甚至引起市场的恐慌，最终推高二手房市场价格
因此此时此刻的上海楼市的确需要官方引导，进行理性、合理定价，而不是让个别行为去扰乱市场，这才是上海实行二手房核验价格的最终目的
从土地溢价不超过10%的熔断机制，到社保积分0.1-0.24的动态机制，再到二手房核验价格的调控
不得不承认上海制定出来这一系列的楼市调控的精细化程度
可以说上海政府正在用一个看起来非常烧脑，但实际上异常坚定的方法，来为楼市稳预期挤泡沫
