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清控科创股份有限公司(清控科创产业发展有限公司)

运营时代,产业园区如何构建新发展优势?

就这一核心话题,中国产业园区新驱动力峰会邀请到6位嘉宾展开了精彩对话,清控科创控股股份有限公司总裁程方发表精彩观点。

他在发言中提到:

1、运营包括「产业组织」和「企业服务」,角色不同作用不同;

2、园区发展模式转型催生了轻资产大潮,但轻资产有两大局限,「轻重结合」的策略更加理性;

3、公募REITs打通了园区投融管退闭环,东风之下,园区「越聚焦越有价值」,目前清控科创正推动旗下园区冲击基础设施公募REITs山西首单。

清控科创程方:园区迎公募REITs东风,越聚焦越有价值

清控科创控股股份有限公司总裁 程方

他还介绍了清控科创四大业务板块,即园区建设运营、科技成果转移转化、产业发展智库、科创资本与产业园区资本证券化。从早期的「双创」到如今的「创新驱动」,清控科创始终围绕主线布局业务。

以下为程方分享内容,为阅读便利有所精炼

园区运营的两种角色

问:产业园区下半场是否进入了运营时代?

运营是这几年行业内都比较关注的一个词,但作为一个「轻重资产」并行扩张的公司,我想先表达一个观点:今天大家所说的运营是否内涵一致?

和做科研一样,要先做概念定义再进行讨论。不同形态、业态的园区,所提到的运营根本就不是同一件事。

说下我的个人感受,清控科创以服务政府、服务产业招商为主,运营更强调中观层面的「产业组织」;商办和产业的楼宇运营则更对应微观层面的「企业服务」。所以,虽都谈运营,但内涵不完全一致。

那运营是不是「为王」?也需要从两个层面来说。中观层面的产业组织解决的是入口问题,有可能为王;微观层面的企业服务则必须通过物业增值变现,是很难为王的。从这个角度来说,运营能否为王取决你做的是哪件事。

但是从整体来说,我认为,从载体建设到产业招商、企业招租,到入驻企业服务本来就是一个链条,这个链条从过去到现在到未来,自始至终都是相辅相成、环环相扣的,任何一个单独的环节拿出来「称王」都会有点牵强。

轻资产需警惕“咖啡馆效应”

问:怎样看待当下的轻资产「大潮」?

这种大潮更多不是主动选择,而是被动选择的结果。

这是因为原来的「载体建设+租售去化」的发展模式已经趋于饱和了。随着政策法规越来越规范,以及国资下沉,现在很难获得优惠的土地资源和政策资源来对冲长期经营风险。因此,过去大家赖以生存的或说非常熟悉的「重资产操盘」模式进行不下去了,这其实是市场发展到一定阶段的必然结果。

在这种形势下,轻资产的重要性凸显出来,大家纷纷转型。但我认为,轻资产和重资产完全是两个事情。

实际上,在组织架构上清控科创的重资产团队和轻资产团队是双轨并行的。虽然都是做园区,但是两类团队有完全不同的思维定式。重资产的打法比较犀利,对于资源的获取一定要干脆果断;轻资产则强调细水长流,耐得住寂寞、耐得住性子、接受得了比较小的收益。

所以,虽然大家都跳进了轻资产的大潮,但我预计有一批人会在试水之后上岸,为什么?因为他会发现轻资产没那么好玩儿。

第一,轻资产是什么?打个比方,馒头掉在地上了,脏了,捡起来拍一拍还能咽下去,这就是轻资产。大家有没有做好这个心理准备?

第二,轻资产无法获取丰厚利润。这个终点其实不需要再探究,这是由业务逻辑决定的,轻资产本质是服务业,服务业最大的难点是,在没有技术手段驱动的情况下,单纯加人是规模不经济的。做1个轻资产项目,效果可能很好;做10个项目,你要解决的内耗问题、成本问题,会让你难以支撑,陷入到所谓的「咖啡馆效应」:做1家咖啡店会迅速走红,并且能盈利,但第10家可能把前面所有的盈利都赔进去。

清控科创至今有63个轻资产园区,匹配这个大网络,我们在组织机构、激励机制、管控措施、平台赋能上进行了不断地迭代和探索,如今基本盘稳固,但与重资产业务相比,轻资产盈利仍然是非常有限的。

因此,我想说,所有转型做园区轻资产的机构,一定要对行业特点有清醒的认知。

清控科创在全国有69个园区,其中有6个重资产项目和63个委托运营项目,我们实施的是「轻重结合」的策略,因为单纯依靠运营难以满足企业正常回报要求,必须通过重资产进行变现,因此我更强调轻重结合。

“越聚焦越有价值”

问:清控科创的业务重点是什么,对今年的行业发展有何期待?

清控科创现在在做什么?业界最早知道清控科创,可能是2013年-2015年间的中关村创业大街,我们非常幸运地赶上了「双创」的风口。

作为一个拥有厚重的清华基因且专注于科技园区建设和运营的企业,「双创」实际只是我们发展过程中的一个阶段性主题,20年来我们的主业都非常聚焦,专心干好四件事:科技企业孵化、创业人才培养、科技成果转化、科技投资。今天,我们所有的业务架构都围绕着四件事,以不同的形式进行组合。

从2015年的「双创」到如今的「创新驱动」,科研重心转移、产业转型升级都对我们提出了更高要求,我们也在这个过程中不断提高服务能力,从创业服务、孵化服务,转向到更深度的「技术服务」,清控科创现在的组织结构分为四大业务板块。

一是科技园区建设和运营板块。69座科技园中包括6座自建科技园和63座运营园区,分布在全国37个城市,构成我们的业务底座。

二是科技成果转移转化。清控科创深度聚焦科技成果转移转化工作,依托清华大学丰富的科研资源,在技术和人才源头上我们有先机,目前科技成果转移转化是双向的,一方面通过孵化和投资将高校成果向地方转移转化,一方面将企业需求对接到高校,我们称为「逆向」科技成果转化。经过3年探索,这种以需求为导向的科技成果转化,路径链条更短、效益更直接,市场的适用性和广泛性更强。

第三是产业生态构建。围绕中观层面的产业组织,从最初的产业规划、产业研究、产业定位,到中段的产业招商,到现在为了产业集群升级而做的技术服务,我们称之为产业生态构建,这是我们一直在积累的。

第四是公募REITs业务。自2019年开始,清控科创在业界率先研究探索REITs,到现在为止,清控科创产业园公募REITs研究中心无论是理论研究还是实操层面,都已经非常成熟。一方面,我们正在操盘山西太原的园区项目,力争将其发展为山西省首单公募REITs;同时,我们服务地方政府开展公募REITs辅导,以及开展Pre-REITs工作。这在未来会成为产业园区资产证券化的核心主攻方向。

展望2023年,是经济复苏的一年,也是产业升级的一年,公募REITs使行业具备了投融管退的闭环通路,这个要素的变化是对整个行业的巨大利好。我们唯一要做的就是抓住这波机会,夯实自己的业务底盘,同时聚焦在主业,越聚焦越有价值。

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