二月一过就要迎来传说中的三月了
但是如果不是选题当前，我似乎都快忘了这可是那个每年都没让地产人失望的三月啊
原谅我又放上了两年前的一张图
因为确实太能说明问题，除了2020年特殊情况影响，过去每年3月二手成交量/当年总二手成交量都超过8%
8%是100%/12月得出的平均每月的成交占比
而历年3月的二手成交占比平均12%左右
所以三月小阳春是真的存在的
01
那今年还会有么
这个答案一个月之后就能自然揭晓，不过在此之前其实有些现象已经可以帮我们做出预判
第一个就是新增挂牌
浦东金桥、高行的中介跟我电话的时候都提到板块挂牌翻番的事，还说市场特别好
前半句也许可信，但后半句需要打个大大问号
从近期新增挂牌来看，近一个月（1.11-2.10）的新增挂牌确实高出1月
但是全年来看，这种月度挂牌量还不及去年2月的一半
全年来看也是倒数第三，始终是低位徘徊
数据来源©全国房价行情网
1.6万套新增是没有满足市场预期的
去年年底新增挂牌不断走低，链家金桥小哥分享了他看到的具体场景，就是市场低迷，不少在挂牌以及将挂牌的房东都选择年后再说
现在年后了，市场相比1月确实反弹了，但也只是勉强回归去年12月的疲软状态，更没有等来中介想象中的激增
而1.6万套更能反应问题的一点，在于对当下市场的映射
因为某种程度上，挂牌量跟成交量存在正相关
这是近一年每个月的二手新增挂牌量VS网签成交数据
如果数据样本较少的话，我们找下年度数据
这是2018年1月-2020年12月一份来自链家的36个月的月度比对数据
可以看到新增挂牌量VS网签成交量，出现高度同频
并且在几个重要的市场转折点，挂牌量变化都先于网签成交1个月左右
所以当我们看回那个1.6万套的时候，就很能看出一些问题
后面四五月不知道，但这个3月可能不会有太多惊喜
02
而且，挂牌价也在疲软
最先让我感知到的还是我身边的一些个例
浦东金桥伟业二村算是我这几年重点关注的老小区之一
一套78平两室、五楼、普通装修，现在挂牌价在550万左右
但各位
相同户型、同楼层、同等装修，去年6月、12月的挂牌套均总价分别在580万、570万，现在跌回了2021年年初的价格
要知道这几乎是板块内最抗跌小区
虽然是建于2003年的老公房，但它是按照商品房规格建好后被征用的老公房，所以品质相较周边更好，加上旁边1公里内在建的嘉里城，以及6号、12号线
所以过去3年中，无论板块价格怎么起起伏伏，它是最稳扎稳打的
如果连它的挂牌价都在下滑，那现在全市挂牌价怎么说
嗯，也在下滑
©全国房价行情网
也就是说，翻过年来的挂牌市场，挂牌量疲软，挂牌价格也少了底气
接近一半的区在下滑，强势如徐汇、闵行也都在下滑
数据来源©全国房价行情网
挂牌量回升已经有疲软，挂牌价的信心缺乏更能反应真实市场
这些数据背后我们也能看到很多细节的变化
就比如中介盆友圈
我记得2021年年底我们还在好奇中介朋友圈怎么都在发招聘广告（链接在这）
但今年我的这些中介朋友圈们再也不忙着招聘了，二手房都很少发了而是换成了新房，我给大家截下今天刚刷到的
从年前到现在基本没见过中介招聘信息，基本都是二手房源、中介承诺、旗下装修公司，还有大量的新房房源推介
二手中介人员是否扩充是春江水暖鸭先知的那只鸭能给到市场的真实反馈
03
而接下来的3月二手市场还有更值得担忧的事
也就是前面中介们发的广告——新房市场
从去年6月开始被新房市场挤兑的二手市场，今年依然如此，而且情况更甚
今年的新房市场实力雄厚，首先量大
最近链家带看量第一的闵行吴泾板块大盘保利光合上城，近期首推300多套，总规划房源在2112套左右
而这个2月推出的一批次新房，虽然是近7000套供应，并不算多
©网上房地产
但是别忘了去年上海土地市场几乎迎来了近几年最高值
同样惊人还有背后的土地供应面积，掐头去尾按照单套100㎡来匡算的话，也是11.03万套的供应
数据整理自©土拍网
上海市场2020年-2022年依次成交了77901套、78917套、89721套
算去年最高，可就算按9万套成交来算，去年的土拍也足够今年消化了，这还不包括去年新房市场没卖出的存量
所以2023年新房市场供应量必然会对二手市场造成不小压力
不仅量大，从供应环线来看，外环内供应地块数量占比，比2021年还要高
注：数字整理自2021/2022年上海土拍
也就是说，2023年新房吸引力而也比去年高，你说这样的二手市场是不是亚历山大
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还有一个数据值得关注，就是2022年上海的落户
虽然落户并不一定就要买房，但落户某种程度上一定意味着未来二手市场新增购买力
对一位刚落户上海的新上海人来说，一二手赛道都有可能性
不过从近几年一二手成交占比来看，几乎每成交1套新房就会成交3套二手房
加上打新客户更多是已经落户上海的高积分改善人群
这也就意味着落户其实对二手市场影响更大
那2022年上海落户情况是怎样的
本年度居转户+人才引进全年落户总人数为63536人，比2021年人数下降了13%
我们拎出其中占比最高的居转户人数来看
落户人数还是可观的，但是2022年居然是近十年来第一次看到下降
在新房市场供应增加、落户人数减少的背景下，二手市场压力肉眼可见
还是那句话落户并不一定买房，但作为二手客户占比的一部分，新增落户人群的变化一定会体现在楼市
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所以冷静来看，接下来一个月的二手市场还需要等待，先别说三月小阳春的期待了，先恢复正常市场水平一步一步来吧
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