11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会。其中提到，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。
在“保交楼”目标之下，金融对于民营房企的支持政策正在陆续落地，除了中债信用增进投资股份公司（下称“中债增信”）支持房企名单再度扩容外，“第二支箭”也加速落地，龙湖集团、美的置业、新城控股等储架式注册发行获得受理。但需要指出的是，无论是中债增信还是“第二支箭”，都需要第三方担保或者是抵押物，这使得目前受益的房企多为优质民企，惠及面有限。
无论是中债增信还是“第二支箭”，都需要第三方担保或者是抵押物。图/IC photo
“优质”房企率先受益
11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）表示，在人民银行的支持和指导下，将继续推进并扩大“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具），支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元支持民营企业债券融资。
此后，“第二支箭”加速落地，11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，并于11月15日完成注册；11月14日和11月17日，交易商协会又接连受理了美的置业、新城控股各150亿元储架式注册发行。
储架发行制度是一次申报、分期发行，完成注册后，房企可结合自身融资需求在有效期内分次发行。在申请储架式注册发行的同时，中债增信也受理了龙湖集团、美的置业增信的业务意向。
据了解，目前还有多家民营房企正在开展发债注册筹备工作，并向中债增信递交了增信业务意向。
值得注意的是，“第二支箭”申请注册的企业与第一轮中债增信发债企业高度重合，龙湖集团、美的置业、新城控股多次出现在发债的名单中。
自今年8月以来，中债增信的首轮融资已经支持6家民营房企发行了8只债券，包括龙湖集团、新城控股、美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团，金额合计83.68亿元。
这意味着，无论是申请储架式注册发行的3家房企，还是此前已经借中债增信完成发债的房企，无疑都是相对优质的民营房企。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，11月21日，在金融街论坛上，证监会主席易会满指出“实施改善优质房企资产负债表计划，支持房地产企业合理债券融资需求”。总体来看，近期政策支持发债融资的对象是优质房企。
抵押担保下惠及面有限
克而瑞分析称，从中债增信以及“第二支箭”融资条件来看，申请标准都需要抵押物，这也就对民营房企可抵押资产提出要求。
以中债增信为例，虽然对房企发行债券提供全额担保，但是作为一家信用增进公司，中债增信也有着自身的风险管理措施，房企需要通过第三方或实物资产进行反担保。此前，龙湖集团、新城控股发行的中期票据，均向中债增信提供了相应的不动产资产作为反担保抵押物。
中债增信官网此前发布了《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，对房企的境内债券及境外债券的信用状况、拟提供的风险缓释方式等进行排摸。
刘水指出，《项目需求意向表》明确列出5种“拟提供的风险缓释方式”：金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保。企业提供这几种风险缓释方式，需要资金费用、资产、信用资源等作为条件支持，因此一些民营房企将受限，或许只有部分企业有条件申请支持。
“第二支箭”中申请储架式注册发行的房企，也同时向中债增信递交了增信业务意向。这就说明，后者同样需要第三方担保或者是抵押物。
克而瑞相关分析师称，这也意味着政策支持对企业资质要求并未有明显放松迹象，短期内民营房企融资状况将继续呈现分化趋势。由于申请门槛的存在，一些问题性房企发债难度尚存，相对优质的民营房企将率先成为主要受益者。对于尚未违约、资信良好、基本面相对稳健的民营房企来说，抓住机会窗口，可以有效改善短期流动性、率先企稳，步入经营正轨。
相关分析师进一步称，整体来看，流动性支持政策表面在“救”，实则核心仍在于“稳”，支持资金将优先流入相对比较优质、稳健的民营房企，这部分企业得以率先企稳，以免风险继续蔓延，短期内政策惠及面有限，多数民营房企融资仍不容乐观。
资金链紧张房企融资如何破局
对于部分短期流动性风险较高，但经营面具备一定支撑的企业，上述克而瑞分析师称，若拥有足够的优质抵押物，这类房企获得资金支持的概率会提升，对于扭转自身流动性、提高经营安全性非常有利。
事实上，在11月初，交易商协会、中国房地产业协会曾联合中债增信公司，召集21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增信公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。参加会议的除了此前的示范性企业外，还有雅居乐、金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业等中小房企，其中不乏现金流较为紧张的企业。
对于一些已经出险的房企来说，由于信用受损、优质抵押物有限，仍面临融资困境，除了依靠专项借款以及其它方式盘活单个项目外，如何打通企业端的融资通道，也非常关键。“当前来看，已经发生债务违约的房企，不属于‘优质房企’，不在融资支持范围之内。”刘水说。
在业内人士看来，除了政策支持外，恢复市场信心和销售，才能实现最终的良性循环。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 贾宁
