原创 房小评 中国房评报道
首开独立获得房山区长阳镇地块；
首开+卓越竞得丰台区张郭庄村地块；
首开+保利+新航城获得大兴区榆垡镇地块；
首开+住总竞得大兴区旧宫镇地块。
北京首次集中供地逐渐落下帷幕，还有9宗进入高标准商品住宅建设方案投报程序的土地结果尚未揭晓，而首开参与了其中5宗，还有继续拿地的可能。
在这轮集中供地当中，一般房企能斩获1-2宗地块就已经很不错了，而首开拿下这么多地，再现北京地主的雄风，成了名副其实的北京集中供地大赢家。
这边，土拍尚未完全结束，那边，首开却宣布核心管理人员更换。
5月23日，首开股份公告宣布，经董事会决议，聘任赵龙节为公司总经理，聘任王枥新、李捷为公司副总经理。
从这份任命看，这是一个晋升名单：
这套新领导班子的主力军，都是十年以上的老首开人。
赵龙节自从2008年3月，就担任首开股份副总经理一职。2020年12月31日，60岁的原首开股份总经理潘刚升因达到退休年龄，提交了书面辞职报告。那时，赵龙节便开始暂时主持公司的生产经营工作，本次正式履职总经理，也是顺理成章。
而王枥新2011年开始担任首开控股副总会计师，2019年8月担任首开股份监事；李捷从2010年9月，便担任北京首开仁信置业有限公司总经理。
“新班子+老首开人”，是首开这次换将的主要特征，而这些晋升的高管也都是因为在自己位置上干出了成绩，而被授命带领首开开始新征程。
这次北京集中供地上，首开全力拿地，也显示出未来首开要重回北京的战略转变。
在此之前，首开也像其他房企一样，为了做大规模，为了解决北京项目利润空间走低的问题，开始了向外的拓展，而且步子迈得很快。
2020年，首开在北京和京外拿地面积比例，以及销售面积比例，均大致呈现3：7的比例。
首开在北京之外的营收已经超过北京，呈现6:4的比例，但是外地项目的毛利率落后北京一半还多。
（2020年首开股份房地产主业经营情况）
在企业全国化发展和外地项目拓展的问题上，首开至少面临三个考题：
1、外地项目普遍毛利偏低，甚至赔钱。
在积极外拓的那些年，首开拿了不少高价地。
2014年，首开在广州参与的天宸原著项目，楼面价接近1.7万元/平米，2020年的结转销售价格仅为约1万元/平米。
2016年，首开赶上福州楼市高峰期的地王年代，以约1.5万元/平米的楼面价拿下了国仕府项目，溢价率超过100%。由于去化一般，后来项目价格降到2.3万元/平米还带精装。
近年来很多上规模的房企都面临同样的问题，受限价调控和市场误判影响拿了很多高难度地块，短期规模是好看了，赚钱能力一般，这是出京挑战之一。
2.外地项目成本投入更高。
不像北京的成熟管理和高效经营，首开进驻新城市经历磨合适应期，成本投入更高。
2020年，首开在京外的营收仅微增约4%，但成本增幅高达约40%。
首开在北京的管理优势，如何异地复制，这是首开出京面临的挑战之二。
3.加杠杆空间已不足，未来聚集在哪？
首开是脚踩“三道红线”的房企，按照规定已不能再增加负债规模，还需要降负债。
未来有限的资金，是投到京外，还是投到北京市场？这是摆在首开新领导班子面前最大的选择题。
其实在这次集中供地中，首开已经用行动回答了这个问题。除了北京，首开目前只在福州拿了一块地。而北京集中供地大赢家的身份已经表明未来首开要：
回京！
2017-2021年来，首开在北京土拍市场上共获得了40个项目，是第二名中海的近两倍。只是，中海偏好独立操盘，以产品影响力打响品牌声势，而首开的40块地中，37块都是联合开发。
所以，首开成了北京土拍市场房企们最爱抱的大腿。因为首开有拿地优势，资金优势。
首开在北京底蕴深厚，其所获的房山长阳地块就是本次集中供地唯一一宗招标出让的地块。
首开拿地的楼面价仅为8000元/平米左右。地块用来打造售价27000元/平米的共有产权房，房价几乎是周边商品房的一半。
在集中出让土地的情况下，首开尚能获得如此“肥肉”，可见首开在北京的政商关系优势。
集中供地，本来就会利好一批区域深耕型房企，加上首开又是国企的身份，相信会在随后的北京第二轮、第三轮集中供地当中，继续大展身手，彻底实现自己的：
回京大计！
