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北京首开住总房地产开发有限公司(北京首开住总房地产开发有限公司是国企吗)

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原创 房小评 中国房评报道

首开的晋升名单

首开独立获得房山区长阳镇地块;
首开+卓越竞得丰台区张郭庄村地块;

首开+保利+新航城获得大兴区榆垡镇地块;

首开+住总竞得大兴区旧宫镇地块。


北京首次集中供地逐渐落下帷幕,还有9宗进入高标准商品住宅建设方案投报程序的土地结果尚未揭晓,而首开参与了其中5宗,还有继续拿地的可能。


在这轮集中供地当中,一般房企能斩获1-2宗地块就已经很不错了,而首开拿下这么多地,再现北京地主的雄风,成了名副其实的北京集中供地大赢家。


这边,土拍尚未完全结束,那边,首开却宣布核心管理人员更换。


5月23日,首开股份公告宣布,经董事会决议,聘任赵龙节为公司总经理,聘任王枥新、李捷为公司副总经理。


从这份任命看,这是一个晋升名单:


这套新领导班子的主力军,都是十年以上的老首开人。


赵龙节自从2008年3月,就担任首开股份副总经理一职。2020年12月31日,60岁的原首开股份总经理潘刚升因达到退休年龄,提交了书面辞职报告。那时,赵龙节便开始暂时主持公司的生产经营工作,本次正式履职总经理,也是顺理成章。


而王枥新2011年开始担任首开控股副总会计师,2019年8月担任首开股份监事;李捷从2010年9月,便担任北京首开仁信置业有限公司总经理。

“新班子+老首开人”,是首开这次换将的主要特征,而这些晋升的高管也都是因为在自己位置上干出了成绩,而被授命带领首开开始新征程。


这次北京集中供地上,首开全力拿地,也显示出未来首开要重回北京的战略转变。


在此之前,首开也像其他房企一样,为了做大规模,为了解决北京项目利润空间走低的问题,开始了向外的拓展,而且步子迈得很快。


2020年,首开在北京和京外拿地面积比例,以及销售面积比例,均大致呈现3:7的比例。


首开在北京之外的营收已经超过北京,呈现6:4的比例,但是外地项目的毛利率落后北京一半还多。


首开的晋升名单

(2020年首开股份房地产主业经营情况)


在企业全国化发展和外地项目拓展的问题上,首开至少面临三个考题:


1、外地项目普遍毛利偏低,甚至赔钱。


在积极外拓的那些年,首开拿了不少高价地。


2014年,首开在广州参与的天宸原著项目,楼面价接近1.7万元/平米,2020年的结转销售价格仅为约1万元/平米。


2016年,首开赶上福州楼市高峰期的地王年代,以约1.5万元/平米的楼面价拿下了国仕府项目,溢价率超过100%。由于去化一般,后来项目价格降到2.3万元/平米还带精装。


近年来很多上规模的房企都面临同样的问题,受限价调控和市场误判影响拿了很多高难度地块,短期规模是好看了,赚钱能力一般,这是出京挑战之一。


2.外地项目成本投入更高。


不像北京的成熟管理和高效经营,首开进驻新城市经历磨合适应期,成本投入更高。


2020年,首开在京外的营收仅微增约4%,但成本增幅高达约40%。


首开在北京的管理优势,如何异地复制,这是首开出京面临的挑战之二。


3.加杠杆空间已不足,未来聚集在哪?


首开是脚踩“三道红线”的房企,按照规定已不能再增加负债规模,还需要降负债。


未来有限的资金,是投到京外,还是投到北京市场?这是摆在首开新领导班子面前最大的选择题。


其实在这次集中供地中,首开已经用行动回答了这个问题。除了北京,首开目前只在福州拿了一块地。而北京集中供地大赢家的身份已经表明未来首开要:


回京!


2017-2021年来,首开在北京土拍市场上共获得了40个项目,是第二名中海的近两倍。只是,中海偏好独立操盘,以产品影响力打响品牌声势,而首开的40块地中,37块都是联合开发。


所以,首开成了北京土拍市场房企们最爱抱的大腿。因为首开有拿地优势,资金优势。


首开在北京底蕴深厚,其所获的房山长阳地块就是本次集中供地唯一一宗招标出让的地块。


首开拿地的楼面价仅为8000元/平米左右。地块用来打造售价27000元/平米的共有产权房,房价几乎是周边商品房的一半。


在集中出让土地的情况下,首开尚能获得如此“肥肉”,可见首开在北京的政商关系优势。


集中供地,本来就会利好一批区域深耕型房企,加上首开又是国企的身份,相信会在随后的北京第二轮、第三轮集中供地当中,继续大展身手,彻底实现自己的:


回京大计!

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