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谁也没想到，深圳的楼市就这样又“秀”了一波，短暂的两周里，新盘一入市便出现“秒抢”、“日光”。
图源网络
巧的是，这几个项目推出的均是清一色的公寓产品！！！
是不是很意外？当大家还在高呼“首选住宅”，“公寓靠边站”的时候，深圳的公寓给市场打了一剂鸡血。
似乎从去年大湾区规划纲要+先行示范区出台后，深圳市场被看好，外地客们进场，下手麻利，住宅、公寓、写字楼都不放过。
当然，深圳公寓火热的另一边，是临深的住宅，也成了热门选项。
手握热钱的购房者们，对临深住宅跃跃欲试，出击临深市场的案例明显增多。
上周东莞某中介在朋友圈发文：东城万科皇马骊宫开盘当晚，36000元/平的单价，3分钟售罄。
图源网络
不难理解，临深买房，多是想要搏一把深圳扩容的利好，若是深圳扩容，临深片区补涨就快，房价还得往上走。就算不搏深圳扩容，目前临深片区房价足够便宜，也是不错的投资。
算了一笔账，像深圳光明建发小巨蛋、沙井万科星城、大运仁恒梦公园、龙岗中心城远洋新天地等，推出的都是小面积段公寓产品，总价100多万也能拿下。
而临深的住宅，像惠州的惠阳、大亚湾片区单价1万+，东莞凤岗的小户型住宅，总价也在100多万。
这种情况下，对于许多人士来说，热钱究竟是洒向深圳的商务公寓，还是临深住宅？
先来看下业内人士是怎么回答的。
1、深圳壹地产/湾区壹地产总编辑--陶文杰
首先关于扩容，我觉得今年深圳扩容的概率，可能性在5成左右，而今年前海扩容概率超过50%，个人觉得有8成左右概率。
但是长远来看，时间拉长到3年、5年、10年的周期看，深圳扩容的概率可能就是8成、9成，甚至100%都有可能。
在这个前提下，如果你愿意做长远的投资，用小钱去试图博取很大的收益。同时，也做好了万一深圳没有扩容，可以承担房子跑输大市的这种准备的话，那肯定是要去博临深这些可能扩容的区域。
要仔细思考，如果没扩容，你能承受临深物业的风险吗。临深房子二手市场目前还不成熟，不好成交，不好贷款，二手折价大。新房供应量大，这导致很多时候临深物业只是纸上财富，需要做好长期投资准备，做好持久超过一个短周期的准备，在下一波热潮中退出。
当然，如果你的性格比较稳健，厌恶风险，不想冒风险去博赚很多的机会，觉得跟着大势走就差不多了，那肯定买深圳中心区的小公寓好。
因为深圳中心区小户型公寓，是一个非常稳的产品，可以出租，可以抵押，也比较好卖。同时，随着深圳的发展，随着货币的增发，也能稳健升值，非常稳。
因此买深圳小户型公寓，还是临深的住宅，要根据每个人的情况来做抉择，没有一概而论的。
2、永高楼市分享会创始人--永高
我的答案是买临深的住宅，理由有几个。
第一，深圳扩容是早晚的事，就算不实质性地扩容，不从政策面去宣布，但随着交通轨道和路桥设施不断地完善，这时候扩不扩容问题不大，深圳的居住还是会外溢。
这是因为这次YQ之后，会形成以大城市为核心的都市发展圈，就是以点带面。所以，扩不扩容没关系，买住宅一样会有优势。
第二，在临深片区选择住宅，100多万基本上都可以选择两房，还比较宜居，因为它都是属于有小区、有花园、有学校的。而选择深圳公寓，100多万能买到的户型很小，只能拿来出租，居住环境也不好，所以临深的住宅能够满足居住功能。
第三，从投资的角度考虑，临深片区的小公寓，以我所知的都是开发商的一手楼比较多，因为它属于增量市场，没有像市区里面很多公寓是属于存量市场二手楼。
所以在增量市场的时候，这种小公寓都卖的不便宜。具体来讲，有些时候中介公司的佣金都去到3到5个点，卖的价格个别已经去到4万多5万的单价了，所以它的价格面并不便宜。
而跨过去一步，如果是住宅的话，跟深圳不管是横向还是纵向比较，100多万买一个临深的住宅，它的单价就很低了，两三万随便买，甚至再好一点的也不会太贵，又是居住又是有小区，所以肯定是买住宅的。
3、深圳中原二级市场董事总经理--玉家雄
如果临深的一些片区，将来真的能够划入深圳，当然建议买住宅了，住宅的保值能力和升值能力是比较高的。
不过现在来看，深圳扩容还是带有不确定性的。
另外，现在深圳100多万的公寓，想要选择有区位优势的，也不容易，可选择的大多是距离中心区较远，比较靠近临深片区的。
所以如果这样的话，我肯定是会选住宅的。
听完了业内人士分析，来聊聊和主题相关的两个话题：1、深圳的公寓；2、临深片区的住宅。
先来说下深圳公寓。
如果公寓分类别，那就是深圳的，和其它的。
市场上给公寓最多的标签，是“升值慢”、“税费高”、“卖不出去”，以为不被看好的公寓，在深圳却走出了不一样的行情。
从历年数据来看，深圳的公寓成交量一直逐年递增，2019年更是近1.9万套公寓被拿下，成交量相比2018年上涨58%，成交均价同比升涨3.6%至61900元/平。
从成交结构来看，2019年公寓的成交更加集中在低总价、小面积的公寓产品上，成交总价仍集中在100万到300万之间，占比6成多。
图源深圳同致诚评估
有意思的是，14-18年，深圳公寓一直处于供过于求的状态，到了19年，出现了反转，需求大于供应，主要有两方面原因，一是18年深圳“731新政”，规定各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，可以销售的商务公寓越来越少；二是住宅限购政策趋严，部分刚需和投资人士开始转战公寓市场。
图源深圳同致诚评估
深圳公寓魔幻就魔幻在，升值速度也快过了住宅，且正在缩小与住宅的价差。2016下半年开始，公寓平均价格在3.89万左右，数据显示，2年过后，公寓上升53.6%，住宅均价仍在5.4左右没有大的变化。
看来在深圳投资公寓是可以的，不过市场风险一般来说是高于住宅的，所以购买时更要用心挑选，否则极易踩雷。要么选择核心地段，地铁密集、人流密集的，易出租、易转手；要么就选择顶豪公寓，总有富人会接盘。
另外，虽说现在罗湖、福田、南山、大鹏则可以使用商务公寓申请学位，不少人打着这个噱头推售公寓，可是别忘了，现在住宅都有可能因积分不够而面临分流，更何况公寓呢？而且公寓申请入学也没那么简单，建议有学位需求的还是首选住宅。
再来看临深的住宅市场。
去年大湾区规划纲要出台，大家都觉得会刺激各城市的房价上涨，深圳市场看似势头“强劲”。
然而大湾区一周年时，房价涨幅最大的却不是深圳，而是东莞，据安居客房价数据显示，9城中东莞年涨幅达到16.7%。
日前，中国指数研究院也发布了2月百城新房数据，第一名是山东的日照，第二名就是大湾区城市东莞，深圳以0.24%的环比涨幅排名第六。
没想到，低调的东莞楼市暗自发力了，涨的比隔壁大哥深圳还厉害。
中指研究院
其实得益于临深的优势，这几年临深的惠州和东莞楼市的表现确实不错。
东莞房价从06年的4147元/平，涨到了如今的两三万，房价翻了5倍多。
惠州也经历了两个大周期，先是2009年2月-2011年的2月，两年时间里惠州的房价上涨了45%，后是2015年9月-2019年2月，房价上涨了95%以上，从不满4千到如今突破万元。
图源子木聊房，数据说明：2006-2019年的均价取自东莞市统计局官网当年12月新房网签成交价格
按照这个逻辑，买入临深也不错。
那么临深的住宅、深圳的公寓，究竟该怎么选择？
如果是纯投资，依然建议扎根深圳，临深虽说也能买入，不过一方面临深城市这么多片区，很多发展参差不齐，容易被套进去，另一方面一手房供应量太大，找不到接盘侠，不建议去“冒险”。
如果确实有自住或者教育的需求，那就优选临深超级大盘，最好是靠近高铁站的。
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文丨林中舟
主编丨刘二磊
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