为贯彻落实区委、区政府关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的部署要求，聚焦“建设新徐汇、再造新徐汇”的目标任务，区房管局与相关部门一同梳理制作《徐汇区满意物业“1+6”工作指引》，进一步加强住宅物业相关政策指导。为方便各业主了解住宅物业、业委会规范化运作、住宅小区“美丽楼道”硬件提升工作、徐汇区老旧住宅电梯修理、改造、更新等相关政策，特节选相关内容。本期带来“物业费调价篇”。
什么是物业服务收费
（俗称：物业费）？
物业服务收费指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务成本或者物业服务支出构成
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其他费用。
注：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
两种计费方式
包干制：
指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括：物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
酬金制：
指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括：物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务收费标准的测算
影响物业服务收费标准的因素
不同物业服务企业的人员成本不同
不同小区规模的可收费面积不同
不同小区类型的公共收益来源不同
不同小区品质的维保费用不同
不同物业服务标准导致服务成本不同
不同物业对利润率或酬金的回报要求不同
物业服务收费标准计算的基本公式
情形一：
如小区物业服务收入仅有业主交纳的物业费，则基本公式为：
物业服务费(元/㎡/月)=[月服务总成本×(1+成本利润率)]/[(1-营业税)×可收费总面积]
情形二：
如小区物业服务收入除了业主交纳的物业费，还有公共收益用于补贴物业费收支不足或者政府予以补贴的部分时，则基本公式为：
物业服务费(元/㎡/月)=[月服务总成本×(1+成本利润率)-(每月公共收益提成补贴物业服务的部分+每月政府补贴收入)]/[(1-营业税)×可收费总面积]
计算时，应当先确定服务总成本、成本利润率或酬金提取比例、可收费总面积。
营业税率为法定，按税收政策执行。
若测算的收费标准大于现行收费标准，则需要调整收费标准。
物业服务费调整的相关政策
1
《物业管理规定》第四十条
2
《上海市住宅物业管理规定》第四十八条
3
《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）第一条第（六）、（七）款
4
《关于部分政府定价项目取消后相关文件废止的通知》（沪房管财〔2015〕44号）
住宅小区物业服务费调价参考流程
启动阶段
情形一：
物业提请：
物业企业向业委会书面提出调价申请，同步抄送小区所属居委会。居委会组织业委会、业主代表、物业企业会商，决定是否启动调价。
情形二：
业委会提请：
业委会向物业企业书面提出调价申请，同步抄送小区所属居委会。居委会组织业委会、业主代表、物业企业会商，决定是否启动调价。
准备阶段
（一）服务内容拟定
由居委会召集楼组长、业委会、业主代表等召开座谈会，街镇房管所参与指导，征询业主关于小区迫切需要提升的具体服务内容，由业委会整理汇总，会后书面告知物业企业。
物业企业据此对原服务内容作出调整，拟定新设服务内容。
（二）服务价格评估
新设服务内容经业委会初步确认后，按照“谁提请谁委托评估”的原则（双方也可另行商议评估费用的出资比例），由物业企业或业委会聘请评估机构对拟定的新设物业服务内容进行价格评估并提出相应修改建议。
评估结论送达委托方后，委托方及时向另一方出示，作为双方下一步协商调价的主要依据。
实施阶段
业委会组织召开业主大会，由物业管理区域内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与对物业费调价方案的表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，业主大会作出物业费调价的决定，并由业委会代表业主与物业企业签订新的物业服务合同。
如表决未通过，双方仍然按照原物业服务合同继续履行。
